Eşya Hukuku Nedir?  

Eşya hakları hukuku, insanlar ve nesneler arasındaki “egemen ilişkiyi” doğrudan düzenleyen bir hukuk dalıdır. Bu ilişki durumu haklar ile ilgili ise “mülkiyet hakları”, haklarla ilişkili olmayıp sadece fiili durum tarafından kapsanıyorsa “mülkiyet” olarak adlandırılır. Eşya hukukunun üç ana teması; mülkiyet hakları, sahip olmak, Tapu dairesidir.  

Ayni haklar İnsanlara belirli bir mülk üzerinde doğrudan kontrol sağlayan haklara denir. Türk hukukunda, MH’nin mülkiyet hukuku kuralı “sadece mülkiyet haklarına uygulanır” bir kavram olarak üç temel unsuru içermektedir. 1)  Bir proje üzerindedir. 2) Doğrudan hakimiyet sağlar. 3) Herkes için geçerlidir, herkese karşı ileri sürülebilir bir haktır.

Mülkiyet hakkı, herkese karşı ileri sürülebilecek ve dolayısıyla herkes tarafından ihlal edilebilecek mutlak bir haktır. Bunu yapmak için, başkalarının, hangi mallarda kimin hangi mülkiyet haklarına sahip olduğu konusunda net bir anlayışa sahip olması gerekir. Bu, sözde “açıklama ilkesi”, yani mülkiyet haklarının açıklanması ilkesidir. Eşya hukuku ilkeleri bu esaslar üzerine kuruludur.  

Eşya Hukuku Nasıl İşler?  

Eşya hukuku hakları arasında irtifak hakkı, rehin hakkı ve gayrimenkul takyidatları yer alır. Kişisel irtifak hakları, intifa hakları, yüzeysel haklar ve ikamet haklarıdır. Hak, borçlunun veya üçüncü kişinin mal üzerindeki hakkıdır ve taşınmaz mal/taşınır mal olmak üzere ikiye ayrılır. Mal üzerindeki haklar, zilyetlik ve tapu kavramlarıyla açıklanır. Mülkiyet, bir bireyin mülk üzerindeki fiili hakimiyetidir ve zilyet olma iradesine bağlıdır.

Tapu sicili, tapu ile mal arasındaki ilişkiyi gösteren resmi sicildir. Kadastro adı verilen bir ölçüm sistemi kullanılarak gayrimenkuller bu kütüğe kaydedilir. Her gayrimenkulün kütüğünde bir sayfası vardır. İşlemler bu sayfada işlenir ve kaydedilir. 

Eşya Hukuku Temel İlkeleri Nelerdir?  

Eşya hukuku temel ilkeleri arasında belirlilik ilkesi, açıklık ilkesi, güvenin korunma ilkesi, tipe bağlılık ve sınırlı sayı ilkesi yer almaktadır.  

Belirlilik ilkesi  

Mülkiyet hakları ancak mevcut ve bireysel olarak belirlenmiş şeyler üzerinde kurulabilir. Aslında malın hukuki anlamda sınırlandırılması ve fiziki bütünlük sergilemesi gerekir. Bu durumda, belirli bir ayni hak türüne sahip olup, bireysel olarak belirlenemeyen şeyler ayni hakka konu olamazlar. Bu nedenle, ayni hak belirli tür şeyler üzerine kurulacaksa, öncelikle içinde bulunduğu bütünden ayrılması gerekir. Zira sınırları ve bağımsızlığı belli olan şeyler, ancak meşru mallardır. Dolayısıyla bir şey, cinsi ile bağlı olduğu maddî âlemden ayrılmadıkça ve belirli sınırlar içinde müstakil bir varlık haline gelmedikçe, müstakil mülkiyet haklarına konu olamaz. Örneğin, boşlukta serbest hava, nehirde serbestçe akan su ve mülkiyet hakları, sınırları belirsiz arazilerde kurulamaz. Öte yandan, hava ve su bir kaba konulursa ve toprak da tahdit edilirse, meşru bir mal niteliği kazanır ve üzerinde mülkiyet hakkı tesis edilebilir.  

Açıklık İlkesi  

Bir toplumda iş ilişkilerinin güvenli bir şekilde yürütülebilmesi için o toplumda hakların ve işlemlerin güvence altına alınması gerekir. Hakların korunması, kişinin rızası olmadan kişisel varlıklarda olumsuz bir değişiklik olmayacağı anlamına gelir. İşlem güvenliği ayrıca, kişisel mülkiyette beklenen olumlu bir değişikliğin, kendisi tarafından bilinmeyen nedenlerle engellenememesini de gerektirir. Hakların ve işlemlerin güvenliğinin sağlanması, özellikle mülkiyet hakları söz konusu olduğunda, çok çeşitli insanları ilgilendirmektedir. Aslında mülkiyet hakkı, maliki aleyhine ileri sürülebilecek mutlak bir hak olduğundan, tüm üçüncü kişilerin malik sahibinin bu haktan doğan yetkisine uyması gerekir. Öte yandan, bir mülkiyet hakkı genellikle bir varlıkla ilişkilendirilen bir değere sahip olduğundan, hak sahibi, haktan doğan haklarının bir kısmını veya tamamını başka bir kişiye devredebilir.  

Kanunumuza göre taşınmaz sayılan eşyalar nelerdir?

Özüne ve maddi yapısına zarar vermeksizin bir yerden bir yere taşınamayan eşyalar taşınmaz hükmündedir. Kanunda anılan taşınmaz eşyalar başlıca; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Taşınmaz satışı noterde yapılabilir mi?

Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüklerinde yapılabilmekte olup noter huzurunda yapılan taşınmaz satış sözleşmesi taşınmazın mülkiyetinin alıcıya geçmesini sağlamaz. Noterlikte yapılan satış sözleşmesi taşınmaz satış vaadi hükmündedir.

Yolsuz tescilde zamanaşımı ne kadardır?

Yolsuz tescil ile taşınmaz tapu kütüğünde lehine kaydedilmiş olan haksız malik, taşınmazdaki zilyetliğini on yıl boyunca davasız ve aralıksız sürdürürse taşınmaz zamanaşımı yolu ile kazanılmış sayılır.

Zilyet nedir, kaç çeşit zilyet vardır?

Eşya üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimseye zilyet denir. Fiili hakimiyetin dayandığı hakka göre; haklı zilyet-haksız zilyet, fiili hakimiyetin bağlantısına göre asli zilyet- dolaylı zilyet, fiili hakimiyetin kimler tarafından sağlandığına göre tek başına zilyet-müşterek zilyet gibi türleri vardır.

Taşınmaz üzerindeki haciz nereden kaldırılır?

İcra dairesinden tapu müdürlüğüne yazılacak müzekkere ile taşınmaz üzerindeki haciz tapu müdürlüğünce kaldırılır.

Yorum yapın

Danışmanlığınızı planlamak için bizimle iletişime geçin.

Jet Hukuk Bürosu
Mecidiyeköy
İstanbul